L’immobilier aux États-Unis: peut-être, mais…

Tous les jours, cette semaine, j’ai entendu parler du fait que les États-Unis pourraient se trouver en situation de défaut de paiement à partir du 2 août 2011.  Personne ne semble vraiment y croire puisque ce serait considéré un peu comme de l’automutilation, le défaut ayant été causé par l’impossibilité d’en arriver à une entente, à l’interne, sur le rehaussement de la dette.  Cependant, le temps file, et il n’y a toujours pas d’entente.

Une des conséquences probables d’un tel défaut de paiement serait le rehaussement du taux d’intérêts payé par les États-Unis sur ses emprunts.  En effet, l’analogie avec un individu est très facile: prenez un individu dont la cote de crédit n’est pas bonne, la résultante probable c’est qu’il aura plus de difficultés à trouver du crédit et donc son taux d’intérêts sera plus élevé.  Les États-Unis pourraient se retrouver dans cette situation sous peu.

Malheureusement, si les États-Unis, comme pays, doivent assumer un taux d’intérêts plus élevé, ils devront passer la facture aux contribuables.  Cette situation pourrait avoir un impact négatif sur le marché immobilier américain, qui ne s’est pas encore totalement remis de la dernière crise.

Les occasions d’affaires en immobilier seront peut-être bonnes, cependant, il faut se rappeler que  décider d’acheter une propriété aux États-Unis, c’est aussi accepter la compétence des tribunaux américains en cas de problème.  Par exemple, si l’on découvre un vice caché dans un immeuble acheté en Floride, ce sont les règles de la Floride qui s’appliqueront pour obtenir compensation.  Ce n’est pas un problème en soi, il faut simplement en être conscient, et accepter que, dans un tel cas, il pourrait être nécessaire d’y être un peu plus présent.  Les poursuites peuvent survenir tout au long de votre investissement, que ce soit à titre de demandeur ou de défendeur.

En 2003, la Cour Suprême, dans l’affaire Beals c. Saldanha, a conclu qu’un jugement rendu en Floride était exécutable en Ontario.  Un couple Ontarien avait vendu un terrain vacant en Floride pour un montant de 8 000 $.  L’acheteur a institué une action en Floride contre le couple et contre d’autres défendeurs dont l’agent immobilier et une compagnie d’assurance.  Dans l’action, les acheteurs, réclamaient « la résiliation du contrat d’achat et des dommages?intérêts supérieurs à 5 000 $US, ainsi que des dommages?intérêts triples et d’autres mesures de réparation autorisées par la loi de la Floride », sans toutefois spécifier le montant exact de la réclamation.  Les vendeurs ont produit une défense à l’action telle qu’instituée, mais pas aux modifications qui ont suivi, dont la disparition des autres défendeurs suite à des règlements.  Les règles de la Floride prévoyaient qu’une partie devait contester toutes les modifications à l’action pour ne pas être en défaut.  Les vendeurs se sont donc retrouvés en situation de défaut.  Par ailleurs, malgré qu’ils aient reçu un avis d’audition, ils ont décidé de ne pas se présenter.

Les vendeurs ont été condamnés par un jury américain à payer un montant d’environ 200 000$, plus 12% d’intérêts à partir du jugement.  Au moment où la Cour Suprême rendait son jugement, le montant dû était évalué à environ 800 000$.

La Cour Suprême a décidé que le jugement floridien était exécutable, même si les vendeurs n’avaient pas saisi l’ampleur du risque qu’ils encouraient.  Le tribunal de la Floride était clairement compétent, et par conséquent, pour se défendre à cette action, ils auraient dû le faire en Floride.

Le droit québécois n’est évidemment pas identique à celui de l’Ontario, mais la décision de la Cour Suprême aurait très bien pu être la même en vertu du droit québécois.  De toute façon, il ne s’agit que de démontrer les risques possibles.  La conséquence de cette décision c’est que les vendeurs, qui ont vendu un terrain vacant 8 000 $, ont été appelés à verser un montant de 800 000 $ en dommages intérêts.

En somme, il y a toujours des risques à faire affaire à l’étranger, mais le simple fait d’être au courant, vous permettra de prendre des décisions plus éclairées.   Alors, l’immobilier aux États-Unis, une bonne affaire peut-être, mais tenez- vous informés.