L’immobilier au coeur de l’avantage concurrentiel des cabinets d’avocats

Les cabinets n’avocats ne font pas exception à la règle : l’immobilier (c’est-à-dire le coût d’occupation de leurs bureaux) est l’un des principaux facteurs affectant la rentabilité des cabinets. Le marché des services juridiques d’affaires a tendance à se consolider et à se mondialiser, comme l’illustrent les fusions récentes auxquelles se sont livrées (chacun de leur côté) deux cabinets phares des milieux juridique et d’affaires de Montréal :

• Ogilvy Renault (désormais connu comme Norton Rose, et bientôt Norton Rose Fulbright), comme on peut le lire ici), et
•FMC (jadis Byers Casgrain), en voie de devenir Dentons, comme on peut le lire ici).

Cette stratégie d’expansion par les fusions (d’abord sur le plan national, puis international) se fonde sur plusieurs éléments, dont les principaux sont :

(i) la conviction que la croissance future (des économies mondiales, et, par le fait même, des entreprises offrant des services professionnels aux entreprises) sera plus grande en Asie qu’en Occident au cours des prochaines années, et

(ii) la hantise des cabinets d’avocats de devenir une firme de taille moyenne, qui ne se classe ni dans la cour des grands cabinets internationaux, ni parmi les cabinets boutiques.

Fait moins connu, les coûts d’occupation jouent également un rôle important dans l’élaboration et la mise en œuvre de la stratégie d’expansion des cabinets d’avocats.

Un article récent paru sur un site britannique
(« Jones Lang LaSalle highlights pressures for top firms »)
fait état d’une étude qui sera publiée la semaine prochaine et qui indique que les fusions devraient générer des économies à terme, car il semble que les firmes fusionnées parviennent à occuper l’espace de manière plus efficace.

Outre les fusions, une autre stratégie adoptée par les cabinets d’avocats pour demeurer rentables et concurrentiels, est d’avoir recours à l’impartition au niveau international ou local (« offshore outsourcing » ou au « onshore outsourcing »). Ceci permet de réduire tant la masse salariale des cabinets que leurs coûts d’occupation, tel que décrit dans ce document, dont le titre évoque sans détour une économie de non-croissance : « Strategy Determines Trends in NoGrowth Legal Economy ».

Face à cette situation, les cabinets d’avocats et leurs bailleurs ont tout intérêt à négocier des baux qui prennent en compte les défis auxquels font face les grands cabinets d’affaires. Cet article énumère plusieurs questions à se poser. En voici quelques unes :

1. Qui est le locataire, au juste ? La question est au cœur de cette affaire, dont je vous ai déjà parlé dans ce billet, qui implique un cabinet de notaires/occupant (n’ayant pas cautionné le bail), sa société de gestion/locataire au bail, et le bailleur. Un jugement récent de la Cour d’appel est venu modifier la donne, mais il faudra attendre encore avant de lire le jugement final sur le fond.

2. Quels actifs l’entité locataire détient-elle pour garantir ses obligations stipulées au bail ?

3. La clause de cession du bail permet-elle au cabinet de fusionner avec un autre cabinet sans avoir à obtenir le consentement du bailleur ?

4. Si le cabinet d’avocats est une société de personnes, (i) les associés sont-ils responsables des obligations contenues au bail, (ii) les associés ont-ils le droit d’opérer des transferts entre eux ou avec de nouveaux associés, d’ajouter ou d’enlever des associés, sans avoir à obtenir le consentement du bailleur en vertu de la clause de cession du bail, et (iii) les associés qui quittent la société sont-ils libérés des obligations découlant du bail pour la période postérieure à leur départ ?

5. La clause de cession permet-elle le partage de bureaux avec des avocats solo ou des petits cabinets sans avoir à obtenir le consentement du bailleur ? Qu’en est-il des avocats temporaires ou contractuels qui ne font pas partie du cabinet comme tel ? Leur nombre est-il limité ?

6. Y a-t-il de la place pour de l’expansion dans l’immeuble ? Quels seraient les droits d’expansion ou de préemption qui pourraient être inclus dans le bail ?

7. Le bail pourrait-il également prévoir la rétrocession d’espaces et/ou le droit de résilier le bail, par exemple en cas de dissolution de la société d’avocats (qu’elle soit l’entité locataire ou non)?

Donc, même si on ne peut pas tout prévoir, les changements structurels dans le secteur des grands cabinets d’avocats sont assez évidents pour que les besoins de ces cabinets en termes de flexibilité, tant en ce qui concerne la superficie louée que la durée de location, soient reconnus comme une situation de fait, et que ces besoins soient placés au cœur des transactions de location les impliquant. Les bailleurs qui se prépareront en conséquence, en adaptant leurs modèles d’offres de location, auront plus de chance d’attirer les cabinets d’avocats et moins de risque de les voir déménager dans l’immeuble d’un concurrent.