Les Fiducies de placement immobilier : de plus en plus présentes dans l’immobilier commercial et multi-résidentiel au Québec

Nous abordons habituellement, dans ce blogue, des questions qui touchent surtout le domaine de l’immobilier commercial (principalement, cela vise les immeubles de bureaux, les propriétés industrielles et les centres commerciaux).

Toutefois, les immeubles multi-résidentiels constituent également un secteur important du marché dit “commercial” au sens large, car ce secteur implique tant les institutions financières et les autres prêteurs institutionnels, que les courtiers immobiliers commerciaux, ou encore les fournisseurs de services de gestion immobilière.

De plus, une catégorie particulière de propriétaires, déjà très présente dans le marché de l’immobilier commercial (tel que Cominar, qui est le plus important propriétaire d’immeubles commerciaux au Québec, comme on peut le lire ici) est susceptible de jouer un rôle de plus en plus proéminent dans le secteur des immeubles multi-résidentiels, au cours des prochaines années. Il s’agit des FPI (Fiducies de placement immobilier), comme on peut le lire dans cet extrait d’un article récent :

Ce secteur [les FPI] étant sous-développé, il offre également aux investisseurs la perspective de bons rendements au cours des prochaines années. Aujourd’hui, plus que jamais avec un parc locatif en vieillissement, le marché locatif est florissant et le plan d’affaires viable. La fiducie de placement immobilier est un placement très prisé et certaines ont connu beaucoup de succès.

Ce type d’investissement, connu en anglais sous l’acronyme REIT (Real Estate Investments Trusts), est déjà très présent au Canada dans son ensemble. Par exemple, on peut lire ici que le FPI Boardwalk « possède et gère plus de 225 communautés composées de 35 386 logements locatifs (au 31 décembre 2013), totalisant environ 30 millions nets de pieds carrés louables ». Compte tenu de l’envergure d’un tel portefeuille,  il va sans dire que lorsque que son gestionnaire prend une décision ou une orientation, celle-ci a un impact sur des dizaines de milliers de locataires et, à la longue, sur le marché dans son ensemble.

Il est bon de rappeler que les FPI négociées en bourse sont réglementées, à l’instar des autres mécanismes de financement qui font appel au public. On trouve ici un bref aperçu de cette réglementation, sur le site de l’AMF, qui définit les FPI comme suit :

Qu’est-ce qu’une FPI?

Une FPI possède et gère des immeubles. Ces immeubles peuvent être des tours de bureaux, des centres d’achat, des immeubles à logements, des immeubles à vocation industrielle, des hôtels, etc. Une FPI détiendra donc un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus, surtout de location.

Pour amasser des fonds nécessaires à l’acquisition d’immeubles, une FPI émettra des parts auprès d’investisseurs. Si vous investissez dans une FPI, vous devenez donc porteur de parts : chacune d’elles vous donne normalement un droit de vote aux assemblées des porteurs et le droit de participer de façon égale et proportionnelle aux bénéfices distribuables.

Les fiducies distribueront avec régularité (souvent sur une base mensuelle ou trimestrielle) une partie importante de leurs bénéfices distribuables aux investisseurs. Les FPI ont pour objectif d’offrir des distributions stables et durables mais celles-ci ne sont ni garanties ni cumulatives et restent à la discrétion des dirigeants de la FPI.

Si vous détenez des parts, vous ne possèderez pas directement les immeubles. Vous aurez plutôt des parts dans une fiducie qui détient des immeubles.

Les FPI comportent bien sûr des avantages, mais également certains inconvénients, que ce soit du point de vue des investisseurs eux-mêmes, qui doivent, entre autres, évaluer le risque en tenant compte de l’impact que la fluctuation des taux d’intérêts pourrait avoir sur la performance de la FPI, ou pour les occupants des immeubles détenus par les FPI, c’est-à-dire les locataires (résidentiels ou autres). Une critique que l’on entend souvent, à tort ou à raison, est que les FPI, de par la pression qu’elles subissent pour distribuer avec régularité une partie importante de leurs bénéfices aux porteurs de parts, ne sont pas incitées à investir autant que d’autres types de propriétaires dans l’entretien de leurs immeubles – ce qui, sans vouloir généraliser ou tirer de conclusions hâtives, peut donner lieu à des situations comme celle-ci.

Quoi qu’il en soit, les REITs sont bien installés aux États-Unis dans le secteur multi-résidentiel, comme on peut le constater ici, et il faut donc conclure que les défis auquels les FPI font face peuvent être surmontés par une vision à plus long terme et une saine gestion, notamment.

Le secteur des FPI est donc, malgré certaines difficultés (comme on peut le lire dans ce récent article du Globe intitulé « REITs bide their time after a rough year »), un secteur en émergence, à surveiller de près au cours des prochaines années. (Pour ce faire, consultez la liste des FPI canadiens sur ce site qui les recense : « List of REITs
in Canada ».)

Enfin, la prédominance croissante des FPI dans le marché de l’investissement immobilier au Québec est un facteur dont tous les acteurs de l’industrie doivent tenir compte, notamment lorsqu’il est question de négocier des acquisitions immobilières, ou encore des baux commerciaux. De plus, comme on peut le lire dans l’article du Globe mentionné ci-haut, certaines FPI pourraient également se retrouver sur la sellette cette année, si elles sont identifiées en tant que cibles pour des acquisitions par une autre catégorie importante de propriétaires commerciaux, c’est-à-dire les « bras immobiliers » des fonds de pension (Investissements PSP, Ivanhoé Cambridge, Oxford, etc.).