Locataires : Surveillez vos arrières!

Plusieurs le savent déjà, mais, étonnamment, un grand nombre n’en a aucune idée ou néglige tout simplement de le faire.  De quoi s’agit-il?  Il s’agit de la publication des baux commerciaux au registre foncier.  À quoi sert-elle?  La publication des baux permet de protéger les droits des locataires advenant l’aliénation de l’immeuble où sont situés les lieux loués et éviter ainsi la résiliation de ces baux. 

Bon an mal an, certains locataires de locaux commerciaux sont déconcertés par la réception d’un avis de résiliation de leur bail commercial (sans dédommagement) par le nouvel acquéreur de l’immeuble où sont situés leurs lieux loués.  L’idée m’est venue de rédiger ce billet en exécutant un mandat pour un client, lequel est locataire et où il fut constaté que le bail initial ainsi que les renouvellements subséquents n’avaient jamais fait l’objet d’une publication au registre foncier. Voici donc les réflexions que j’aimerais partager avec vous à ce sujet.

Importance de la publication du bail :  Il peut devenir fatal pour un locataire de se voir expédier un tel avis de résiliation, surtout s’il restait à courir à son bail encore plusieurs années.  Il ne suffit qu’à penser aux sommes considérables que le locataire a pu investir dans ses lieux loués, son achalandage, la publicité, la recherche de nouveaux lieux à louer, le déménagement, etc…  Une catastrophe!

Si vous êtes sous-locataire ou franchisé :  Lorsque vous n’êtes pas le locataire principal, assurez-vous que le bail principal soit bel et bien publié.  Le locataire principal a l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son sous-locataire, ce qui implique donc que le locataire a l’obligation de publier son bail afin d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son sous-locataire.  En fait, c’est ce qui a été décidé par la Cour supérieure du Québec dans l’affaire 9102-5486 Québec inc. c. Café Suprême Canada inc.  Cette décision donne ouverture à un recours en dommages-intérêts contre le locataire principal pour avoir fait défaut de publier son bail.  Ainsi, dans l’entente de sous-location, le sous-locataire sera prudent en prévoyant une clause obligeant le locataire principal à publier le bail au registre foncier.

Si vous êtes franchiseur :  Si votre franchisé est le locataire principal, vous voudrez sûrement vous assurer que le bail soit publié.  Il y aurait donc lieu d’insérer une clause à cet effet dans votre convention de franchise, sans quoi, vous voudrez sûrement faire vous-même les démarches afin que le bail soit publié et ce, aux frais du franchisé.

Si vous êtes bailleur :  De votre côté, lorsqu’un locataire quitte les lieux loués, veuillez vous assurer qu’il radie l’inscription de la publication de son bail au plus tard dans les 15 jours qui suivent le moment où il aura quitté les lieux loués ou tout autre délai à convenir.  Il serait prudent de prévoir dans le bail que si le locataire ne s’exécute pas dans ledit délai, vous entreprendrez vous-même le processus de radiation de l’inscription aux frais du locataire. 

Quelle est l’entente de location qui peut être publiée? En principe, seul le bail peut faire l’objet d’une publication au registre foncier, par opposition à une offre de location ou proposition ou entente de location.  Cependant, il arrive souvent que le bail ne soit pas signé puisque tant le locataire que le bailleur ne s’entendent pas sur certaines clauses et ainsi, les négociations s’éternisent, alors que le locataire opère déjà dans les lieux loués depuis déjà un certain temps, voire même, depuis quelques années.  Dans ce cas, il peut être approprié de publier l’offre de location à titre de bail.  De plus, notez qu’un amendement et une prolongation au bail requièrent, dans la plupart des cas, une nouvelle publication au registre foncier.

Ordre public : Le bailleur ne peut interdire la publication du bail, donc, toute renonciation ou restriction au droit de publier étant sans effet, selon l’article 2936 du Code civil du Québec.

Quand publier? Le plus rapidement possible après la signature du bail. Sachez qu’il n’est (presque) jamais trop tard pour publier un bail.  L’adage « mieux vaut tard que jamais » peut s’appliquer en l’espèce, pourvu que la publication du bail ait lieu avant la date de publication de la vente.  En ce qui concerne les préavis d’exercice de recours hypothécaire, voir la décision rendue par la Cour d’appel dans l’affaire Compagnie Trust Royal c. Pinkerton Flowers Limited.

L’avis de résiliation :  L’article 1887 du Code civil du Québec prévoit que l’avis de résiliation par le nouvel acquéreur se fera par écrit.  S’il reste plus de 12 mois à courir au bail à compter de l’aliénation, la résiliation aura lieu à l’expiration de ces 12 mois en donnant un préavis de six mois au locataire.

L’obligation du bailleur principal quant à ses locataires :  Dans la décision Café Suprême, il fut aussi décidé que le bailleur principal avait agit en vendeur imprudent en ne faisant pas assumer par le nouvel acquéreur la responsabilité des baux en cours et avait donc ainsi commis une faute en négligeant de protéger les droits de ses locataires, ouvrant ainsi la porte à un recours en dommages-intérêts contre le bailleur principal ayant vendu l’immeuble.  La publication du bail a pour effet de le rendre opposable à l’acquéreur éventuel et non d’éteindre toutes les obligations autant du bailleur principal que du locataire principal. 

Conclusion :  Le fait de ne pas publier un bail commercial peut devenir fatal pour toute personne ou entité ayant un intérêt dans le bail comme locataire, sous-locataire ou autre occupant.  Il s’agit d’une formalité sans grande complexité, mais qui requiert tout de même un certain formalisme et dont les coûts sont relativement minimes, surtout si on les compare aux coûts astronomiques et aux tracas pouvant être engendrés par la non-publication.  Se protéger d’une résiliation éventuelle de votre bail par des tiers augmente ainsi d’autant plus la valeur marchande de votre entreprise.

Alors, passez le mot, il ne faut surtout pas s’en priver!