Clause de dégagement de responsabilité dans un bail

La Cour Supérieure confirme la validité d’une clause contenue dans un bail commercial dégageant le locateur de toute responsabilité, y compris dans le cas du défaut, de la faute, de l’imprudence ou de l’omission du locateur.
En effet, dans une décision récemment rendue par l’Honorable Robert Dufresne, de la Cour Supérieure, dans l’affaire Coin Commercial Laval Inc. c. Chahdan Tannous (2011 QCCS 3023), celui-ci est venu clairement rappeler que les dispositions du Code civil du Québec, relatives au bail de location, ne seront pas d’ordre public en matière commerciale.
Ces dispositions sont supplétives.
En bref, en matière commerciale, le contrat de location est la loi des parties.
Ainsi, dans cette affaire, le bail intervenu entre les parties comportait une clause de non-responsabilité, en faveur du locateur, laquelle se lisait comme suit :
« Nonobstant toute disposition de la loi à l’effet contraire, le locateur décline toute responsabilité à l’égard des locataires et de toute personne, en cas de dommages de quelque nature découlant du défaut, de la faute, de l’imprudence, de l’omission du locateur ou de toute personne placée sous son contrôle ou résultant de choses confiées au soin du locateur. »
Dans cette affaire, les locataires ont demandé une réduction du loyer de base et du loyer additionnel pour cause de défaut du locateur de fournir la pleine jouissance des lieux loués.
Le 11 mars 2008, une importante conduite d’eau potable de la ville de Québec a cédé à proximité de l’immeuble où se trouvaient les lieux loués.
Quelques jours après que cette conduite d’eau potable eu ainsi cédée, la Sécurité publique a fait évacuer cet immeuble.
Beaucoup de neige était tombée à cette époque et une trop grande quantité de neige s’était accumulée sur la toiture. Il y avait des signes d’affaiblissement qui avaient été perçus par les occupants de l’immeuble. D’où l’évacuation qui a durée trois jours.
Subséquemment, les personnes qui ont procédé à l’enlèvement de la neige sur la toiture la laissaient tomber, notamment, sur un stationnement à deux étages situé à l’arrière de l’immeuble. Lors de l’opération de chargement de la neige ainsi tombée sur le stationnement, celui-ci s’est affaissé. Le poids trop important de la neige et de la machinerie a fait céder la structure de ce stationnement.
Inutile de mentionner que cette situation a grandement perturbé les activités commerciales des locataires, en l‘occurrence, l’exploitation d’un restaurant.
La Cour a réitéré, dans cette affaire, que la validité de la clause faisait obstacle, en l’espèce, à l’octroi de tout dommage et intérêt en faveur des locataires.