DuProprio.com : La Cour supérieure aura à trancher
En effet, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’« OACIQ ») (anciennement désigné sous le nom de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) s’est récemment adressé à la Cour Supérieure du Québec pour faire annuler la décision rendue le 28 novembre 2011, par la Cour du Québec, dans le cadre d’une affaire où l’on reprochait à DuProprio.com, alors qu’elle n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, d’avoir agi de manière à donner lieu de croire qu’elle était autorisée à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier, contrevenant ainsi, selon l’OACIQ, aux dispositions de la Loi sur le courtage immobilier.
L’OACIQ reprochait à DuProprio.com, entre autres :
- d’avoir fait diffuser ou d’avoir permis la diffusion d’un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil;
- d’avoir utilisé ou permis l’utilisation d’une affiche « À VENDRE » devant un immeuble;
- d’avoir utilisé ou permis l’utilisation d’une affiche directionnelle « À VENDRE » pour un immeuble;
- d’avoir permis l’installation d’un panneau publicitaire sur lequel on pouvait y lire les mots « Vous serez plus riches », situé à l’intersection de deux (2) importantes artères à Québec;
- d’avoir diffusé du matériel promotionnel; et
- d’avoir fait publier une annonce de DuProprio.com dans un hebdomadaire local.
D’entrée de jeu, il fut établi que DuProprio.com n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, maintenant l’OACIQ. La mission de DuProprio.com est d’aider les propriétaires désireux de vendre leur maison eux-mêmes, sans agent immobilier, sans payer de commission, sans contrat de courtage, donc sans intermédiaire, à le faire de façon organisée.
En bref, il s’agit d’un service d’assistance à la vente, sans intermédiaire. Toute la question consistait donc à savoir si DuProprio.com avait agi de manière à donner lieu de croire qu’elle était autorisée à exercer la profession d’agent ou de courtier immobilier, en posant les actes allégués dans les chefs d’accusation ci-dessus relatés.
Tout d’abord, le Tribunal précise que la notion d’avoir « agi de manière à donner lieu de croire » doit recevoir une interprétation large et libérale, afin de protéger le public. Le Tribunal précise la distinction qu’il faut faire entre l’infraction de « laisser croire » et l’infraction « d’exercer illégalement » la profession de courtier ou d’agent immobilier. Cette dernière n’emporte pas nécessairement l’autre.
Par conséquent, il n’était pas nécessaire, dans cette affaire, pour l’OACIQ, de faire la preuve d’une opération de courtage, comme élément constitutif de l’infraction « d’agir de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire ».
Le Tribunal rappelle, dans cette affaire, que l’exclusivité de la vente des immeubles n’appartient pas aux agents et aux courtiers immobiliers.
La façon dont un propriétaire décide de mettre en application sa décision de vendre sa résidence lui appartient, et plusieurs choix s’offrent à lui. Il peut ainsi utiliser toute autre forme de publicité, notamment en plaçant une annonce de sa résidence dans le journal, poser une affiche sur un babillard, etc. Cependant, comme nous sommes à l’ère de l’Internet, des réseaux sociaux, etc., il peut aussi décider d’annoncer sa maison sur un site Web, car il existe des sites de vente de toutes sortes de biens comme LesPac.com ou KIJIJI, etc.
En conclusion, le Tribunal a estimé que DuProprio.com, depuis plusieurs années, soit environ douze (12) ans, a fait plusieurs campagnes publicitaires dans le public en général, visant à se publiciser et à promouvoir la mission de son entreprise, et ce, en utilisant toujours les mêmes messages et expressions, indiquant clairement les services qu’elle offre, tout en distinguant régulièrement ses activités de celles des agents et courtiers immobiliers.
Conséquemment, le Tribunal estime que cette publicité, au fil des ans, a eu pour effet d’informer le public sur la nature des activités de DuProprio.com, de telle sorte que des expressions telles que « 0% commission », « sans commission », « sans agent immobilier », etc., font partie du paysage auquel est exposée la personne raisonnable depuis plusieurs années.
Par conséquent, une personne raisonnable, ayant un quotient intellectuel convenable, estime le rôle de l’agent immobilier comme étant celui qui s’occupe de tout pour la vente de sa maison, donc celui qui la fait visiter, celui qui tente de trouver des acheteurs, celui qui reçoit les appels, celui qui en fait la publicité et celui qui procède aux négociations avec les acheteurs potentiels. Or, DuProprio.com, souligne le Tribunal, n’a jamais donné aux tiers quelque raison de croire qu’elle s’adonnait à l’une ou l’autre de ces activités. Évidemment, il sera intéressant de connaître le sort que la Cour Supérieure réservera, dorénavant, à cette affaire.
