Le commerce d’un locataire n’a pas obtenu l’achalandage espéré

La question s’est récemment à nouveau posée quant à savoir si un locataire pouvait demander la résiliation d’un bail commercial qu’il avait conclu pour la location d’un local dans un centre commercial, ainsi que le remboursement du loyer payé et des améliorations locatives faites, dans le contexte où son commerce n’a pas obtenu l’achalandage espéré (cf 9183-7831 Québec Inc. c. Location Faubourg Boisbriand Inc., rapportée à 2011 QCCS 5304).

Les protagonistes, dans cette affaire, sont Location Faubourg Boisbriand Inc., le bailleur, propriétaire d’un centre commercial situé à l’intersection des Autoroutes 15 et 640, à Boisbriand, de même que 9183-7831 Québec Inc., le locataire, laquelle détient une franchise de Commensal, une chaîne de restauration végétarienne rapide.

À l’automne 2007, après plus d’une année et demie de négociations, les parties signent enfin une offre de location pour un local situé dans le Faubourg Boisbriand, dans le but que le locataire puisse y exploiter un restaurant Commensal.

Dès décembre 2007, le locataire entreprend la construction de ses améliorations locatives.

L’ouverture officielle a lieu en mars 2008.

Le bail est signé en février 2009 et est consenti pour une durée de dix (10) ans.

Dès juillet 2010, extrêmement déçu de l’achalandage que génère son commerce, le locataire intente une action en résiliation de bail, ainsi que pour obtenir le remboursement du loyer payé et des améliorations locatives faites.

Plus précisément, le locataire reproche au locateur de ne pas avoir complété la construction du centre commercial, plus particulièrement la section « Village Lifestyle », et de ne pas avoir construit un hôtel et un cinéma. En bref, il invoque le non-respect d’engagements qu’aurait pris le locateur dans le cours des négociations et, par conséquent, il prétend que cela aurait vicié son consentement. En d’autres mots, le locataire conclut qu’avoir su comment le projet du Faubourg Boisbriand évoluerait, il n’aurait pas conclu le bail.

Évidement, le locateur nie tout engagement ou promesse concernant l’achalandage éventuel du restaurant du locataire.

Compte tenu du fait que le bail contient une clause dite « d’entente complète », le Tribunal refuse de permettre de mettre en preuve les discussions précontractuelles. Cette clause dite « d’entente complète » se lit plus précisément comme suit : « Le présent Bail … renferme tous les engagements, promesses, accords, conditions et ententes existant … en ce qui concerne les Locaux et le Centre commercial … ».

L’offre de location contenait une clause similaire.

Le Tribunal rappelle que la validité de ce genre de clause a été reconnue à de nombreuses reprises par les tribunaux.

Le Tribunal a notamment pris en considération le fait que le locataire était un restaurateur d’expérience.

Le Tribunal insiste également beaucoup sur le fait que le bail ne contient aucune clause garantissant le revenu ou l’achalandage du restaurant. Il ajoute que, s’il s’agissait là de conditions essentielles à la conclusion du bail par le locataire, il appartenait au locataire de l’indiquer clairement, ce qui n’a pas été le cas. En effet, aucune échéance n’a été indiquée au bail, en ce qui a trait à la finalisation de la construction du Faubourg Boisbriand.

De surcroît, le Tribunal insiste sur le fait que le locataire n’a pas fait la preuve de cette probable synergie entre le « Village Lifestyle », l’hôtel et le cinéma projetés, d’une part, et son restaurant, d’autre part, pas plus qu’il n’a fait la preuve de l’impact que cette synergie aurait eu sur ses ventes.