Jugement récent : Soltron Realty inc. c. Café Vienne Canada inc. – Mettre les baux du réseau dans une coquille vide peut avoir des conséquences imprévues!

Pour plusieurs franchiseurs, la détention des baux du réseau pose une question épineuse : Qui devrait être le locataire des emplacements dans lesquels sont exploités les établissements franchisés? 

Si c’est le franchiseur (qui les sous-loue ensuite à chaque franchisé), le franchiseur a alors un bien meilleur contrôle sur ces emplacements, notamment en cas de résiliation de la convention de franchise ou de faillite du franchisé. Par contre, le franchiseur est alors aussi redevable de toutes les obligations découlant de ces baux ce qui, par exemple dans le cas d’un emplacement non rentable, peut s’avérer très coûteux pour lui.

Inversement, si chaque franchisé est le locataire principal de l’emplacement de son entreprise franchisée, il assume seul les obligations stipulées au bail. Par contre, le franchiseur court un plus grand risque de perdre l’emplacement en cas de conflit avec le franchisé ou de faillite du franchisé. 

Au fil des années, les franchiseurs ont donc cherché divers moyens pour pouvoir bien contrôler les emplacements du réseau sans avoir à assumer toutes les obligations découlant des baux pour ceux-ci. 

Parmi les approches connues, l’on en retrouve une en vertu de laquelle le franchisé est le locataire de l’emplacement, mais où, par une entente tripartite entre le bailleur, le franchisé et le franchiseur, le franchiseur obtient une option de se faire céder le bail dans certaines circonstances, dont en cas de défaut du franchisé au bail, de résiliation de la convention de franchise ou d’insolvabilité du franchisé. 

D’autres franchiseurs, dont le réseau Café Vienne, ont adopté une autre approche qui consiste à constituer une société distincte n’ayant aucun actif et dont le seul rôle consiste à louer les emplacements du réseau pour ensuite les sous-louer aux franchisés. 

En procédant ainsi, ces franchiseurs croient pouvoir obtenir le meilleur des deux mondes : détenir (par le biais de cette société liée) les droits découlant des baux sans avoir à en assumer les obligations en cas de difficultés avec un bailleur. 

Heureusement pour mes clients, je n’ai jamais été un adepte de cette dernière méthode. 

Le 17 novembre dernier, la Cour supérieure a en effet rendu, dans l’affaire Soltron Realty inc. c. Café Vienne Canada inc., un jugement (que vous pouvez lire en cliquant ici) qui montre une faille importante de ce mode de détention des baux. 

En entrer dans les détails de cette affaire et de ce jugement (dont vous pourrez prendre connaissance en le lisant), nous retiendrons que Café Vienne Canada inc., une société n’ayant aucun autre actif, était la signataire des baux d’une vingtaine d’établissements franchisés d’un réseau dont Le Groupe Café Vienne 1998 inc. était le franchiseur, emplacements que Café Vienne Canada inc. sous-louait par la suite aux franchisés de ce réseau. 

Or, au terme d’une longue bataille judiciaire, un bailleur, Solton Realty inc. a obtenu un jugement condamnant Café Vienne Canada inc. à lui payer une somme qui, à ce jour, s’élève à environ 82 000$. 

Café Vienne Canada inc. (qui n’a aucun véritable actif) n’ayant pas acquitté le montant de ce jugement, le bailleur a transmis aux franchisés du réseau (qui étaient aussi des sous-locataires de Café Vienne Canada inc.) une saisie visant les sommes dues par ceux-ci à Café Vienne Canada inc. 

Ces franchisés ont alors déclaré ne rien devoir à Café Vienne Canada inc. pour le motif que, en vertu de leurs sous-baux, ils payaient leurs loyers directement au bailleur principal de chacun de leurs emplacements (et non à Café Vienne Canada inc.). Selon eux, ils ne devaient donc rien à Café Vienne Canada inc. 

Le bailleur contesta cette déclaration négative d’où le jugement rendu le 17 novembre. 

Outre le fait qu’ils soutenaient ne rien devoir à Café Vienne Canada inc., les franchisés ont aussi invoqué devant le tribunal que, si Soltron Realty inc. saisissait les loyers que ceux-ci payaient en vertu de leurs sous-baux, ceci les placerait dans la  situation intenable entre (a) devoir subir la résiliation des baux pour leurs emplacements pour non-paiement du loyer dû aux bailleurs principaux (malgré que les franchisés aient versé les loyers payables en vertu de leurs sous-baux), ou (b) devoir payer une deuxième fois leur loyer au bailleur principal de chaque emplacement pour éviter la résiliation de leurs baux. 

Malheureusement pour eux, ainsi que pour le franchiseur du réseau Café Vienne, le tribunal a validé les saisies pratiquées pas Soltron Realty inc. et ordonné aux franchisés de verser à Soltron Realty inc. tous les loyers payables en vertu de leurs sous-baux en exécution du jugement rendu contre Café Vienne Canada inc.

Pour en arriver à cette conclusion, le tribunal a émis les quelques remarques suivantes fort instructives sur ce mode de détention des baux d’un réseau de franchises : 

« [50] Aujourd’hui, Vienne et Vienne 1998 tentent d’opposer au propriétaire cette structure de franchises pour contourner ses obligations contractuelles découlant du bail principal. Ainsi, elles jouent sur les deux tableaux. Face aux franchisés, elles leur interdisent de conclure un bail directement avec le propriétaire et d’autre part, tentent d’opposer au propriétaire le fait que Vienne n’est jamais tenue de payer les loyers découlant du bail de location intervenu entre elle et le propriétaire. 

[51]       Le tribunal ne peut adhérer à ce stratagème.  

[52]       Décider autrement serait cautionner une structure corporative selon laquelle Vienne ne serait jamais redevable envers les propriétaires de qui elle loue des locaux destinés aux franchisés de la bannière Café Vienne. 

[53]        Les franchisés tiers-saisis plaident qu’ils seront en défaut face aux propriétaires des locaux qu’ils occupent si le tribunal valide la saisie en main tierce. Ils n’ont qu’à s’en prendre au Groupe Café Vienne 1998 inc. qui utilise sa filiale Vienne pour tenter de contourner ses obligations envers les propriétaires. 

(…) 

[55]     Même si sur le plan strictement factuel, le loyer découlant du bail de sous-location est payé directement au propriétaire, il n’en demeure pas moins que sur le plan juridique, le loyer découlant du bail de sous-location appartient à Vienne qui à son tour doit le remettre à la demanderesse en vertu du bail principal. » 

Café Vienne Canada inc. et ses sous-locataires ont maintenant trente jours de la date de ce jugement pour s’y conformer ou le porter en appel.

Je vous invite à me contacter (par courrier électronique à jhgagnon@jeanhgagnon.com ou par téléphone au 514.931.2602) pour toute question ou tout commentaire.  Jean