{"id":8543,"date":"2015-06-02T15:59:56","date_gmt":"2015-06-02T19:59:56","guid":{"rendered":"https:\/\/wp.edilex.com\/louage-commercial-decision-interessante-en-matiere-de-changement-de-destination-des-lieux-loues\/"},"modified":"2024-03-26T10:58:06","modified_gmt":"2024-03-26T14:58:06","slug":"louage-commercial-decision-interessante-en-matiere-de-changement-de-destination-des-lieux-loues","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/edilex.com\/fr\/blog\/2015\/06\/02\/louage-commercial-decision-interessante-en-matiere-de-changement-de-destination-des-lieux-loues\/","title":{"rendered":"Louage commercial: d\u00e9cision int\u00e9ressante en mati\u00e8re de changement de destination des lieux lou\u00e9s!"},"content":{"rendered":"

Bien que la plupart des obligations contractuelles des parties soient explicitement pr\u00e9vues dans le contrat intervenu entre elles, certaines demeurent implicites. Ce fut notamment le cas dans une d\u00e9cision r\u00e9cente<\/span><\/span><\/a>\u00a0de la Cour sup\u00e9rieure en mati\u00e8re de louage commercial.\u00a0<\/span><\/p>\n

Dans cette affaire,<\/span>\u00a0la Cour devait d\u00e9terminer si un locataire exploitant un pub situ\u00e9 dans un immeuble o\u00f9 se trouve \u00e9galement un club sportif a le droit d’abandonner les lieux lou\u00e9s en raison de la suppression d’une importante portion des activit\u00e9s offertes par ce club.<\/p>\n

Dans les faits, le propri\u00e9taire de l’immeuble en question et le locateur sont deux entit\u00e9s distinctes. Le propri\u00e9taire est la d\u00e9fenderesse 6943837 Canada inc. (le \u00abPropri\u00e9taire\u00bb), tandis que le locateur est la d\u00e9fenderesse 6943870 Canada inc. (le \u00abLocateur\u00bb) et op\u00e8re le club sportif. Tous deux sont dirig\u00e9s par le m\u00eame administrateur, Mark Kaneb (\u00abKaneb\u00bb). Le club sportif comporte \u00e0 la fois un club de raquette et un centre d’entra\u00eenement.<\/p>\n

Afin d’exploiter un pub dans le m\u00eame immeuble, la demanderesse 9202-9131 Qu\u00e9bec inc. (le \u00abLocataire\u00bb) est constitu\u00e9e. Ainsi, en d\u00e9cembre 2008, le Locataire et le Locateur ont conclu un bail. Par la suite, la situation financi\u00e8re du club sportif s’est d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e. \u00c0 la recherche de solutions, Kaneb envisage d’entreprendre le d\u00e9veloppement de condominiums r\u00e9sidentiels dans l’immeuble, ce qui impliquerait notamment la fermeture du club sportif. Ce faisant, le Propri\u00e9taire pr\u00e9sente une demande de rezonage \u00e0 la municipalit\u00e9. Alors que cette demande est en examen, la g\u00e9rante du club sportif envoie une lettre \u00e0 ses membres les informant d’une possible fermeture. Or, la demande de rezonage est refus\u00e9e, mettant ainsi fin au projet de d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

Malgr\u00e9 cette r\u00e9ponse n\u00e9gative, Kaneb indique son intention de fermer le club de raquette, ce qui occasionne des pertes d’achalandage pour le Locataire. Bien que le Locateur lui ait accord\u00e9 une r\u00e9duction de loyer et lui ait permis de r\u00e9duire ses heures d’ouverture, le Locataire le met en demeure de l’indemniser, tout en lui annon\u00e7ant la fermeture du pub. N’ayant re\u00e7u aucune compensation, le Locataire abandonne les lieux et intente une action en dommages contre le Locateur, le Propri\u00e9taire et Kaneb. Le Locataire pr\u00e9cise que la responsabilit\u00e9 de chaque d\u00e9fendeur d\u00e9coule de diff\u00e9rentes sources. Aux fins de ce billet, nous nous concentrerons sur la responsabilit\u00e9 contractuelle du Locateur.<\/p>\n

De son c\u00f4t\u00e9, le Locataire all\u00e8gue que la demande de rezonage aurait caus\u00e9 un changement de destination de l’immeuble, rendant impossible l’exploitation du pub. Quant aux d\u00e9fendeurs, ils invoquent qu’il n’existe aucune obligation quant au maintien du nombre de membres du club. Selon leurs pr\u00e9tentions, le Locataire n’avait aucun motif pour abandonner les lieux.<\/p>\n

\u00c0 la lumi\u00e8re de son analyse, la Cour affirme que le Locateur n’a pas respect\u00e9 les obligations qui lui incombent en vertu du bail. En effet, bien qu’il n’existe pas de dispositions explicites en lien avec le changement des activit\u00e9s du club ou son nombre de membres, plusieurs clauses du bail imposent au Locataire d’exploiter le pub pour les membres du club. Ainsi, la Cour est d’avis que le Locateur ne respecte pas ses obligations s’il effectue des changements occasionnant une diminution d\u00e9finitive importante du nombre de membres.<\/p>\n

En l’esp\u00e8ce, malgr\u00e9 la bonne foi du Locateur, le probl\u00e8me r\u00e9side dans le fait que l’annonce de la fermeture du club de raquette a \u00e9t\u00e9 faite en prenant pour acquis que la demande de rezonage serait accueillie. Or, le Locateur n’avait aucun plan alternatif en cas de rejet de la demande. L’annonce de fermeture du club de raquette a r\u00e9duit le nombre de membres, et ce, sans qu’aucune mesure ne soit pr\u00e9vue pour les remplacer. Cette situation a grandement nui aux activit\u00e9s du Locataire, justifiant ainsi son abandon des lieux et la pr\u00e9sente action.<\/p>\n

La Cour accueille donc l’action du Locataire en r\u00e9visant toutefois \u00e0 la baisse les dommages r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n

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