Budget fédéral 2022 : Nouvelle règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels (flips immobiliers)

Dans le cadre du budget fédéral du 7 avril 2022, le gouvernement serre la vis face aux propriétaires d’immeubles résidentiels qui procèdent à une opération d’achat-revente rapide, aussi connue sous le nom de flip immobilier, pour réaliser un profit à court terme.

De façon générale, lorsqu’une personne acquiert un immeuble résidentiel avec l’intention de le conserver à long terme, dans le but de l’occuper personnellement ou d’en faire un immeuble locatif pour de la location de longue durée, la vente ultérieure de cet immeuble générera un gain en capital, dont la moitié constitue un revenu imposable. Dans le cas où la personne occupe l’immeuble à titre de résidence principale, le vendeur bénéficie d’une exemption d’impôt sur ce gain en capital, qui est alors réalisé libre d’impôt.

Cependant, lorsqu’une personne acquiert un immeuble résidentiel en vue d’une revente rapide (après rénovation ou non) dans le cadre d’un flip immobilier, ou avec l’intention d’en faire un bien locatif pour de la location de courte durée (de type Airbnb), la vente ultérieure de cet immeuble sera considérée comme un « projet comportant un risque ou une affaire de nature commerciale ». Le produit de la vente constitue alors un revenu d’entreprise, qui lui, est imposable en totalité. De plus, aucune exemption n’est possible pour le vendeur de l’immeuble, même s’il l’a occupé à titre de résidence principale.

Par conséquent, pour déterminer le traitement applicable au produit de la vente d’un immeuble, il est nécessaire d’analyser l’intention de la personne au moment de l’achat de l’immeuble, mais également plusieurs autres critères identifiés par les tribunaux pour une analyse au cas par cas (emplacement de l’immeuble, zonage, expertise du vendeur en immobilier, durée de détention, raison de la vente, etc.). Jusqu’à présent, la loi ne prévoyait pas de durée minimale de détention pour considérer le produit de la vente d’un immeuble comme un gain en capital, plutôt que comme un revenu d’entreprise.

À compter du 1^er janvier 2023, les profits découlant de la vente d’un immeuble résidentiel seront réputés constituer un revenu d’entreprise dès lors que le contribuable a détenu l’immeuble pour une période de moins de 12 mois. L’introduction de cette présomption de revenu d’entreprise signifie également que le vendeur ne peut plus se prévaloir de l’exemption pour résidence principale pour toute revente survenue moins de 12 mois après l’achat.

Des exceptions sont prévues pour tenir compte de certaines circonstances personnelles qui justifient la revente rapide :

• Décès du vendeur ou d’une personne liée à celui-ci
• Ajout au ménage (naissance d’un enfant, adoption, soins d’un parent âgé)
• Séparation
• Sécurité personnelle (menace, violence familiale)
• Incapacité ou maladie grave
• Changement d’emploi (si à plus de 40 km) ou cessation d’emploi involontaire
• Insolvabilité (ou pour éviter l’insolvabilité)
• Disposition involontaire (expropriation, destruction ou condamnation de l’immeuble)

Cette nouvelle mesure basée sur la durée de détention s’apparente à un traitement qui existe déjà depuis plusieurs années aux États-Unis, où le gain réalisé lors de la vente de tout bien détenu pour une période de moins d’un an est considéré comme un revenu ordinaire, et non comme un gain en capital.

Par ailleurs, cette nouvelle mesure ne change pas les règles actuelles concernant les personnes qui réalisent eux-mêmes des rénovations d’immeubles résidentiels qu’ils n’habitent pas, en vue de faire des flips immobiliers. Dans ce cas, la licence d’entrepreneur de la Régie du Bâtiment du Québec est requise pour pouvoir procéder aux travaux, et le revenu généré lors de la vente est toujours considéré comme un revenu d’entreprise.