Achat d’une propriété aux États-Unis: avez-vous considéré la fiscalité?
On entend beaucoup, par les temps qui courent, que « c’est le temps d’acheter aux États-Unis ». En effet, notre dollar est fort par rapport au dollar américain, le marché immobilier américain est dévasté par la crise financière, et il semble que de bonnes occasions peuvent s’offrir aux investisseurs étrangers. Par contre, avant de se lancer les yeux fermés dans l’aventure, plusieurs aspects doivent être considérés, dont la fiscalité.
Voici un court survol des règles fiscales applicables pour le résident canadien qui possède une propriété aux États-Unis.
Revenu de biens aux États-Unis
La location d’une propriété aux États-Unis requiert que le locataire doive retenir à la source 30 % du loyer payé et remettre la somme au fisc américain dans le mois suivant la perception du loyer. Le propriétaire peut cependant choisir d’être imposé aux États-Unis sur son revenu net et avec un tel choix valide, le locataire n’a pas à effectuer la retenue. L’impôt payé aux États-Unis donne normalement droit à un crédit pour impôt étranger, qui vient s’appliquer contre l’impôt à payer au Canada et au Québec sur les revenus nets de location.
Revenu advenant la vente de la propriété aux États-Unis
À la vente de l’immeuble, le vendeur (un résident canadien) est assujetti à une retenue de 10 % du prix de vente, qui doit être remise au gouvernement américain par le notaire instrumentant la vente (sauf exception). Il faut produire une déclaration de revenus fédérale pour déclarer le gain en capital aux États-Unis. Le gain sera imposable aux États-Unis sur la totalité du gain selon le taux en vigueur aux États-Unis et dans l’état, le cas échéant (moins l’impôt prélevé à la source).
Au Canada et au Québec, il faudra déclarer le gain en capital (la moitié est imposable, selon les taux en vigueur ici), et le vendeur pourrait avoir droit à un crédit pour impôt étranger égal à l’impôt chargé aux États-Unis. À noter, un résident canadien peut désigner un immeuble situé à l’extérieur du Canada comme résidence principale pour profiter de l’exonération d’impôt sur le gain en capital au Canada. Par contre, si le vendeur possède une autre résidence au Canada, des calculs devraient être faits (si la propriété est achetée personnellement) pour s’assurer de la meilleure désignation possible, car on ne peut désigner qu’un seul bien par couple par année comme résidence principale. Également, une telle désignation aurait un impact sur le crédit pour impôt étranger que le vendeur pourrait réclamer.
Plusieurs autres considérations fiscales ne sont pas à négliger, comme l’application potentielle des droits successoraux aux États-Unis, la durée des séjours aux États-Unis (important pour ne pas devenir un résident présumé des États-Unis), le choix du véhicule adéquat pour acheter la propriété (personnellement, via une société, via une fiducie), le fait que les règles fiscales varient d’un état à l’autre, etc.
L’achat d’une propriété aux États-Unis n’est donc pas une décision à prendre à la légère et il est recommandé de consulter un professionnel avant d’investir en immobilier aux États-Unis.
