Terrains contaminés – l’importance des conditions prévues à une offre d’achat

Il n’est plus rare aujourd’hui de retrouver des clauses portant sur la condition environnementale d’un terrain dans une offre d’achat.  Ces clauses, si elles ne sont pas respectées, peuvent même faire achopper la vente de l’immeuble visé par l’offre.  Ce fut le cas dans l’affaire Transport H.G.H. Inc. c. Nutrinor, Coopérative agroalimentaire du Saguenay-Lac-St-Jean où le jugement a été rendu par la Cour d’appel du Québec le 9 mars 2011.

Dans cette affaire, l’offre d’achat qui avait été soumise par Nutrinor, Coopérative agroalimentaire du Saguenay-Lac-St-Jean (« Nutrinor ») pour un immeuble appartenant à Transport H.G.H. Inc. (« Transport ») stipulait expressément qu’en cas d’acceptation, l’offre devait être soumise au conseil d’administration de Nutrinor pour approbation finale.  L’offre avait bel et bien été soumise au conseil d’administration et Nutrinor avait confirmé au vendeur qu’elle procéderait à la transaction à condition cependant d’obtenir d’un expert l’assurance que la propriété n’était pas contaminée aux hydrocarbures pétroliers.  La caractérisation environnementale réalisée pour le compte de Nutrinor a révélé la présence de contaminants affectant la propriété.  Nutrinor a donc avisé son vendeur du résultat de cette expertise et qu’elle ne pouvait donc pas donner suite à l’offre d’achat tant que la propriété n’aurait pas été décontaminée.  Confrontée par la position de Nutrinor, Transport a intenté un recours en passation de titre afin de forcer Nutrinor à compléter la vente visée par l’offre d’achat.  Le juge de la Cour supérieure a conclu que le conseil d’administration de Nutrinor avait le droit de poser une condition relative à l’environnement au moment d’approuver la transaction.  Selon la Cour, il s’agissait d’une condition raisonnable dans les circonstances.  De plus, il appert que le projet d’acte de vente qui avait été présenté par Transport comportait une clause d’exclusion de la garantie légale, un ajout sur lequel les parties ne s’étaient pas entendues dans l’offre d’achat.  La Cour supérieure a donc rejeté l’action en passation de titre.  Le vendeur Transport a donc porté l’affaire devant la Cour d’appel du Québec.  Les points soulevés en appel concernaient notamment la question de savoir si le conseil d’administration de Nutrinor avait le droit d’imposer une condition relative à la condition environnementale de la propriété et si la clause d’exclusion de garantie légale insérée au projet d’acte de vente préparé par le vendeur constituait un ajout sur lequel les parties ne s’étaient pas entendues vouant ainsi à l’échec l’action en passation de titre.

Selon la Cour d’appel, le juge de première instance a eu raison de conclure qu’au moment où la proposition de Nutrinor avait été soumise à Transport, cette offre était sujette à l’approbation finale du conseil d’administration de Nutrinor.  Cette approbation, selon la Cour d’appel, était une étape essentielle du processus de vente.  L’exigence posée par le conseil d’administration de Nutrinor qu’un avis soit obtenu concernant l’absence de contamination des sols constituait de plus une condition raisonnable.  La Cour d’appel estime qu’il s’agissait même d’une condition usuelle et, au surplus, elle faisait écho à une vérification environnementale de même nature qui avait été réalisée cinq ans plutôt au moment de la vente de la même propriété par Nutrinor à Transport.  La Cour d’appel a donc conclu que l’obligation de passer titre ne pouvait naitre avant la réception par Nutrinor d’un avis favorable concernant l’état environnemental de la propriété.

De plus, la Cour d’appel note qu’il ne pouvait y avoir passation de titre s’il n’y avait pas identité entre la promesse bilatérale d’achat et le projet d’acte de vente soumis par Transport à Nutrinor.  L’ajout par le vendeur d’une clause d’exclusion de la garantie légale faisait en sorte que l’acte de vente proposé n’était pas conforme à l’entente qui était intervenue entre les parties.

Il faut retenir de ce jugement l’importance des conditions reliées à une offre d’achat.  Bien qu’ici la condition liée à l’acceptation de l’offre d’achat par le conseil d’administration de Nutrinor fut contenue dans un échange de lettres entre le conseiller juridique de Nutrinor et le vendeur, la Cour d’appel a néanmoins reconnu que le refus du conseil d’administration de Nutrinor d’acheter la propriété parce qu’elle présentait une contamination était légitime dans les circonstances.