Vente d’une résidence: sachez déclarer votre gain

C’est le temps pour plusieurs d’entre vous de vendre votre maison ou votre chalet. La Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) et la Loi sur les impôts du Québec permettent à un contribuable de demander une exonération sur le gain en capital réalisé lors de la disposition de sa résidence principale. En termes simples, cela signifie que si un individu vend sa maison au prix de 250 000$ alors qu’elle lui en a coûté 200 000$, le gain en capital de 50 000$ n’est généralement pas imposable. Est-ce que la même règle s’applique à la vente d’une résidence secondaire telle un chalet?

Oui, une maison ou un chalet sont des biens admissibles à cette exonération, en autant que le logement soit « normalement habité » au cours de l’année par le contribuable, son conjoint ou ses enfants. Ainsi, un chalet qui n’est pas exclusivement utilisé pour fins de location répond généralement à cette règle. La règle veut toutefois qu’on ne puisse désigner qu’un seul bien comme résidence principale pour une année. La désignation se fait dans la déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle il y a disposition. Le contribuable n’a donc pas à aviser les autorités fiscales tant qu’il ne vend pas sa résidence. En fait, la politique des autorités fiscales est d’exiger la désignation uniquement s’il y a un gain en capital une fois déduite la partie exemptée.

Savoir profiter de la règle du +1

Le calcul de la partie exemptée du gain en capital se fait de la façon suivante:

(A X B) / C, où:

A = gain en capital

B = 1+ nombre d’années d’imposition pour lesquelles le bien était désigné comme étant une résidence principale

C = nombre d’années d’imposition pendant lesquelles le contribuable était propriétaire du bien (conjointement avec une autre personne ou autrement).

Grâce à l’ajout du +1 à l’élément B de la formule, un particulier qui dispose d’une résidence principale dans une année et qui en acquiert une autre dans la même année peut ainsi bénéficier de l’exemption pour les deux résidences. Également, en vertu de cet ajout, un contribuable qui est propriétaire d’une maison en ville et d’un chalet devrait éviter de désigner une année pour une des résidences (ex. le condo en ville) et la conserver pour l’autre bien immeuble (le chalet). Ainsi, à la vente du chalet, le contribuable pourra bénéficier d’une exonération sur le gain en capital réalisé pour deux ans grâce à la formule du +1 et à l’année non désignée pour la maison en ville. Compliqué? Voici un exemple pour expliquer.

PROPRIÉTÉ	Maison	Chalet
Acquisition	1996	2006
Vente	2011	2016
Juste valeur marchande (estimation dans le cas du chalet)	300 000$	250 000$
Prix de base rajusté	175 000$	150 000$
Gain en capital	125 000$	100 000$
Nombre d’années propriétaire	15 ans	10 ans

Dans ce cas, si le contribuable désigne la maison à titre de résidence principale pour les 15 années de détention (élément B de la formule), la totalité du gain sur la maison serait exemptée mais le gain en capital estimé de 100 000$ sur le chalet serait imposable lors de sa vente éventuelle en 2016. Une exemption de 10 000$ serait disponible à cause de la règle du +1, ce qui représente un impôt approximatif de 21 600$ (en assumant un taux d’imposition de 48% et en assumant que le contribuable n’achèterait pas une autre résidence désignée à ce titre suite à la vente de sa maison).

Toutefois, le particulier bien avisé ne devrait désigner que 14 années à l’élément B de la formule pour la vente de la maison. Ainsi, le gain sur la maison serait en totalité exempté à cause de la règle du +1. De plus, lors de la vente du chalet, la portion exemptée du gain serait de 20 000$ plutôt que 10 000$. L’impôt relativement au gain en capital sur le chalet serait approximativement de 19 200$. Ceci représente une économie d’impôt d’environ 2 400$ par rapport à la situation où aucune désignation ne peut être faite.

Dans d’autres cas, il y aurait peut-être avantage de désigner plusieurs années à titre de résidence principale pour la résidence secondaire. Ce serait notamment le cas si le gain en capital était plus important que celui relatif à la maison.

La morale : lorsqu’un contribuable vend une résidence principale et qu’il en détient une autre, certains calculs doivent être effectués afin de profiter au maximum des dispositions prévues à la loi et payer le moins d’impôt possible. Y aviez-vous pensé?