La présence d’un bâtiment désaffecté contigu: un élément qui nuit à la valeur de votre propriété
Le Tribunal administratif du Québec (le « T.A.Q. »), Section des affaires immobilières, en matière de fiscalité municipale, dans une décision opposant un dénommé Pierre Simon et la Ville de Montréal, rapportée à 2012 QCTAQ 03477, a confirmé, récemment (le 15 mars 2012), que la valeur d’un immeuble d’un contribuable devrait être révisée à la baisse, pour les fins de la confection du rôle d’évaluation foncière, en raison de la présence d’un bâtiment désaffecté contigu à l’immeuble de ce contribuable, lequel bâtiment désaffecté constituait un élément qui nuit à la valeur de la propriété de ce contribuable.
Ce bâtiment voisin serait abandonné depuis 1995 et serait occupé occasionnellement par des « squatters » et autres occupants qui y commettent régulièrement des actes illicites.
Aux fins de motiver sa décision, le T.A.Q. a d’abord établi un sommaire des principes applicables en matière de fiscalité municipale.
Le tribunal rappelle que le rôle d’évaluation foncière doit indiquer la valeur de chaque unité d’évaluation, sur la base de sa valeur réelle, et que la valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :
a) le vendeur et l‘acheteur désirent respectivement vendre et acheter, mais n’y sont pas obligés; et
b) le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’immeuble, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.
En conclusion, le tribunal croît que la valeur de l’immeuble sous étude est affectée par la présence du bâtiment voisin désaffecté. Le tribunal a donc rajusté à la baisse l’évaluation foncière de cet immeuble.
