Le Bye Bye 2012 – Droit immobilier

Le présent billet, qui se veut en quelque sorte un Bye Bye, est une rétrospective (pas tellement humoristique, mais plutôt … juridique) où sera mis en lumière 12 billets répertoriés sous la présente rubrique de Droit immobilier dans le Blogue juridique Edilex et lesquels ont été écrits par mes collègues ainsi que par moi-même.  Je dois avouer que le choix des 12 billets fut assez difficile, puisque plus d’une quarantaine d’excellents billets avaient été publiés durant l’année 2012.  Vous trouverez donc le lien pour chacun des billets ainsi que pour chacun des jugements, selon le cas.

Je profite aussi de ce dernier billet de l’année 2012, pour la section du Droit Immobilier, pour vous souhaiter santé, joie, bonheur et succès dans tous vos projets pour cette prochaine année 2013.

1. Le 13 janvier, Me Stéphanie Beauregard, nous avait entretenu en matière de vices cachés, dont le billet s’intitulait:  « Protection des vendeurs contre les recours en vices cachés:  Pensez-y! » dont voici le lien.  Il fut donc discuté de savoir quels étaient les moyens qu’un vendeur d’un immeuble devrait considérer utiliser pour se protéger contre de tels recours.  La réponse fut l’exclusion ou la limitation de la garantie légale ainsi que la divulgation des incidents survenus concernant l’immeuble et les vices cachés connus du vendeur.  Il fut ajouté que l’assurance juridique est aussi un autre moyen de protection à considérer par tout vendeur d’immeuble.
2. Le 10 février, je vous ai fait part d’un sujet touchant autant le droit immobilier que le droit commercial en général, soit les lettres d’intentions qui en fait ont pour but de faciliter les négociations entre les parties voire même d’en accélérer le processus et ce, sous le titre:  « La lettre d’intention:  contraignable ou pas?« , dont ici le lien.  M’inspirant de l’affaire Société en commandite de Copenhague c. Corporation Corbec (2012 QCCS 169), ce qui est important de conclure quant à une lettre d’intention, c’est que pour qu’elle devienne contraignable, l’intention des parties devra être analysée autant avant, pendant et après la conclusion de la lettre d’intention ainsi que les clauses qui lient ou pas les parties, de même que la bonne foi dans les négociations. 
3. Le 23 mars, Me Christian Drapeau a quant à lui écrit un article ayant pour titre « La Cour d’Appel confirme la non validité d’une « servitude » de non-concurrence« .  Vous pouvez cliquer ici pour le lien.  Dans ce billet, il fut discuté qu’une « servitude » de non-concurrence est en fait une « obligation personnelle, à moins qu’elle ne soit expressément prise en charge ou assumée par un acquéreur éventuel de l’immeuble auquel on cherche à la rattacher, celle-ci ne survit pas à la vente du fonds servant. »  et ce, tel que rapporté de l’affaire Provigo Distribution Inc. c. 9173-1588 Québec Inc. (2012 QCCA 241).
4. Le 6 avril, je vous avais fait part des grandes lignes du « Bail vert ou dit « environnemental »  » où il fut fait état qu’ « Un bail vert est comme tout autre bail, mais sa particularité est qu’il y est mis une emphase sur les responsabilités et obligations de chacun en matière d’amélioration de la performance énergétique des locaux commerciaux ainsi que l’intégration de règles environnementales par l’implantation de mesures vertes, le tout, dans l’optique d’un développement durable. »  Voici le lien pour cet article.  Il y a fort à parier que l’année 2013 verra éclore davantage le bail vert et ce, dans un souci écologique.
5. Le 28 avril, Me Magali Fournier, discutant d’un sujet des plus chauds de l’actualité québécoise 2012 sous le titre:  « Les manifestations étudiantes et les baux net net net » (ici le lien) s’interrogea sur le sujet en les termes suivants :  « certains commerçants ont dû remplacer d’urgence des vitrines fracassées. Je me suis alors demandée qui était responsable de payer pour le remplacement des vitrines, le bailleur ou le locataire. »  Elle ajouta donnant, de plus, quelques exemples:  « S’ils sont propriétaires, la réponse est assez simple: ils devront payer eux-mêmes la réparation de leur vitrine (ou par l’entremise de leur assureur). Cependant, s’ils sont locataires : alors là, la réponse peut être très différente d’un commerçant à l’autre. » elle ajouta:  « Ces exemples de jugements rendus sur l’interprétation de ces clauses sont intéressants, entre autres, pour la démonstration qu’ils font de la difficulté d’interprétation de telles clauses. Un texte clair et précis est un avantage tant pour le bailleur que pour le locataire. ».
6. Le 1er juin, un autre article fut écrit sur le sujet des vices cachés et ce, sous la plume de Me Christian Drapeau et ayant pour titre:  « La notion de « vice caché » revisitée » dont ici le lien.  Tout en faisant référence au jugement rendu dans l’affaire Légère et al. c. 131666 Canada inc. (2012 QCCS 1850), il y est écrit que:   « L’une des particularités de cette affaire (…) tient au fait que les demandeurs ne poursuivent pas leur venderesse, Diane Robidoux, la mère de l’un des demandeurs, mais plutôt l’auteur de celle-ci, en l’occurrence la société 131666 Canada Inc.  Les demandeurs allèguent plus particulièrement que l’immeuble est affecté de vices cachés importants et ils réclament des dommages et intérêts à cet effet.  Aussi (autre fait particulier), le tribunal retient que la défenderesse 131666 Canada Inc. possède le statut de vendeur professionnel, suivant les dispositions du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »). »  Et il ajouta:  « Il est également intéressant de retenir que le tribunal a retenu la responsabilité de la société défenderesse à l’égard des vices cachés dont l’immeuble était affublé, et ce, en dépit du fait que la vente de cet immeuble s’est faite sans garantie légale. ».
7. Le 8 juin, sous le titre  » Bailleurs:  votre locataire est-il une coquille vide?« , Me Stéphanie Beauregard nous entretena sur le fait qu’il arrive souvent que c’est la société de gestion (soit une coquille vide) qui signe le bail alors que c’est la société qui exerce les activités qui occupe en fait les lieux loués.  Ce billet (ici le lien) fut inspiré d’un jugement rendu dans l’affaire Rhythm Properties Inc. c. 9035-0340 Québec Inc. et Watson, Poitevin, Turcot, Prévost, s.e.n.c.r.l. (2012 QCCS 1828) et où il faut retenir que:  « le bailleur qui conclut un bail avec une coquille vide (laquelle, n’ayant pas d’activités, n’est pas l’entité utilisant les lieux loués), ne pourra, en l’absence de mauvaise foi ou d’autres circonstances particulières, prétendre avoir des recours contre les dirigeants de cette société ou contre l’utilisateur réel des locaux, si le bailleur a renoncé à obtenir des garanties additionnelles de la part de ceux-ci. ».
8. Le 24 août sous le titre:  « Baux commerciaux:  de la jouissance paisible et des … coquerelles« , dont ici le lien, je vous ai fait part d’un jugement rendu dans l’affaire Lunetterie Newlook inc. c. Edifice 1616 Ste Catherine Ouest Le Faubourg (2012 QCCS 3855).  Le sujet est quelque peu répugnant, j’en conviens, mais combien intéressant sur la notion de la jouissance paisible des lieux loués.  En effet, dans cette affaire, la présence de vermine en quantité considérable dans les lieux loués constituait une entrave à la jouissance paisible des lieux loués et eut comme conséquence que le juge ordonna la résiliation du bail et ce, rétroactivement à la date où le locataire dû quitter les lieux et ordonna le remboursement du loyer payé rétroactivement depuis cette date.
9. Le 7 septembre, Me Marc-André Godin posa la question:  « Dois-je vraiment payer ce que mon bailleur me charge à titre de locataire?« .  Ici le lien.  Il est mentionné que:  « Lors de la négociation d’un bail commercial, il est judicieux pour un locataire d’insister sur certaines exclusions quant aux frais d’opération, mais il est d’autant plus important de demander à ce que soit incluse une clause de vérification des frais d’exploitation » et il y est ajouté de plus que:  « L’intention des parties, le contexte et l’analyse du contrat dans son ensemble doivent être pris en considération par le professionnel, puisque ce seront inévitablement les aspects regardés en premier par un juge en cas de conflit d’interprétation d’une disposition financière dans un bail commercial. ».
10. Le 21 septembre, Me Stéphanie Beauregard en profita pour nous parler de l’affaire (Le Bifthèque) Centre Piazzazzuri inc. c. Groupe Lorac inc. et al. (2012 QCCS 4182), sous le titre:  « L’affaire Le Bifthèque:  5 points importants pour les relations bailleur-locataire » (ici le lien) où il est souligné que « Ce jugement fournit des exemples de résolution judiciaire de diverses questions litigieuses en matière de louage commercial, dont le droit du bailleur d’exercer unilatéralement son droit de résiliation, sans pour autant que cela soit considéré abusif. ».
11. Le 28 septembre, Me Christian Drapeau sous le titre:  « Une promesse d’achat verbale lie les parties » (ici le lien) fit remarquer qu’il s’agissait bel et bien d’une légende urbaine à l’effet qu’une offre d’achat d’un immeuble n’est pas valable et ne lie pas les parties.  En effet, dans l’affaire Poirier c. Poirier (2012 QCCS 4161), « le juge conclut donc qu’il s’ensuit, selon les faits avérés de cette affaire, qu’il y a eu échange verbal des consentements des parties et que, conséquemment, ceci est suffisant pour faire naître une promesse de vente bilatérale.  Le juge rappelle qu’en ce domaine la loi n’exige pas, pour que le contrat soit valablement formé, une forme solennelle. ».
12. Le 16 novembre, sous la plume de Me Marc-André Godin, une bien longue question se posa:  « La signature du bail commercial est-elle essentielle pour conclure à une entente locative, surtout lorsqu’il n’y a pas eu d’offre de location signée par les parties au préalable? » (dont ici le lien) suite à l’analyse de l’affaire 2630-8064 Québec inc. (Placements CDS) et al. c. 3188744 Canada Inc. et al.  (2012 QCCS 3281), mais une plus courte réponse fut émise:  « la formalité de signature n’est pas essentielle pour conclure à un contrat de louage commercial entre les parties.  Celle-ci ne sert qu’à établir une preuve écrite qu’il y a bien contrat. ».