Bail commercial: Résiliation de plein droit, oui, mais …

Oui, mais à certaines conditions.  En effet, il est clairement établi que les clauses de résiliation dite de plein droit ou extrajudiciaire ou encore automatique contenues dans un bail commercial sont légales.  Ces clauses, si elles rencontrent certaines conditions, permettent le plus souvent au bailleur de résilier le bail de plein droit avec ou sans avis et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de se présenter devant les tribunaux, le tout, advenant le cas où le locataire soit en défaut selon les termes de son bail. C’est en 2003 que la Cour d’appel confirma qu’un bail puisse être résilié sans l’intervention des tribunaux et ce, dans l’affaire 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., 2003 CanLII 8587 (QC CA) – dont icile lien pour ce jugement.  Dans cet arrêt, le juge Chamberland avait précisé que :

« [32] J’ai d’autant moins d’hésitation à reconnaître la validité, et la portée, d’une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit d’un bail commercial au cas d’inexécution des engagements contractuels pris par l’une ou l’autre des parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu favoriser en adoptant la règle posée par l’article 1605 C.c.Q. au titre « Des obligations en général ».  Si le créancier d’une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu’il n’avais pas droit à cette résolution, et d’avoir à payer le prix de son erreur.  Le contrôle judiciaire a posteriori vaut bien, dans ce contexte, le contrôle judiciaire a priori. ».

Récemment, la Cour d’appel eut à se pencher à nouveau sur la validité d’une telle clause de résiliation automatique incluse dans un bail commercial et ce, dans l’arrêt Société du Vieux-Port de Montréal inc. c. 9196-0898 Québec inc. (2013 QCCA 380).   Dans cette affaire, la Cour d’appel en était venue à la conclusion que bien que la clause de résiliation automatique avait bel et bien été insérée dans le bail, il manquait la condition essentielle afin qu’elle soit valide et cette condition essentielle était le défaut du locataire.

Brièvement, les faits de cette affaire sont que le bailleur, en l’occurrence l’appelante, jugeait que le locataire était en défaut selon les termes de son bail, puisqu’il ne respectait pas, selon lui,  la clause d’usage, ce que le locataire contesta rigoureusement, d’où ce litige.  Il s’agissait donc d’une question d’interprétation et non pas un cas clair de défaut du locataire.

Quelques conseils :

Si vous êtes  le bailleur : Soyez prudent dans l’exercice de telles clauses, assurez-vous que ladite clause soit bel et bien insérée au bail, qu’elle prévoit des cas de défaut clairs ne laissant pas de place à l’interprétation, sans quoi, vous vous exposerez à des dommages-intérêts risquant d’être assez onéreux, advenant le cas où vos gestes soient subséquemment déclarés fautifs voire même de mauvaise foi par les tribunaux.

Si vous être le locataire :  Lors de la négociation initiale de votre bail, tentez de négocier qu’une telle clause de résiliation extrajudiciaire ne soit pas incluse dans le bail ou mieux encore faites en sorte que cette clause soit exclue expressément, sinon négociez que certains cas de défaut soient exclus de la nomenclature pour qu’une telle résiliation automatique devienne valide.  Je vous suggère que vous connaissiez bien les clauses de votre bail et que vous respectiez vos obligations afin de ne pas vous voir résilier votre bail de plein droit.  Dans le doute pour ce qui est de la cause de défaut, n’hésitez pas à faire valoir vos droits en vous opposant à une telle résiliation de plein droit devant les tribunaux.

Alors, oui, les clauses de résiliation extrajudiciaire sont légales, mais, pas à tout prix!